新一轮房改来了！

据媒体报道，近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)(以下简称“14号文”)已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

文件明确两大目标，楼市将迎来两大变化：

1、针对保障性住房：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，各地须按照“保基本”原则，合理确定不同群体的保障面积标准。同时在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房给予政策支持。

2、针对商品房：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对金融界表示，近期房地产市场下滑比较明显，而且超出了市场的预期，即便政策大力度的纾困和刺激，利率降到历史最低，限购政策基本上退出，但效果依旧不足，这意味着我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新。

反思房地产发展的旧模式，最大的问题就是供需错配，本质上来讲，商品房是卖给富裕人群的，或者是加杠杆、掏空家庭积蓄的人群，这与我国城镇居民大部分为中低收入人群的结构是不相符的。从而也导致了商品房市场发展不可持续，这是目前房地产市场难以稳定的根源。

李宇嘉指出，新的保障性住房属于配售型的住房，保障性租赁住房和公租房还继续存在。李宇嘉认为， 14号文要与城中村改造结合起来，城中村改造是要解决新市民、年轻人和外来人口融入城市的问题。

释放限价松绑信号？

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪解读表示，从文件中明确的两大目标内容来看，一是加大保障性住房建设和供给，实现居者有其屋，这一条显然是向新市民、青年以及工薪收入群体释放了强烈的利好信号，通过加大保障性住房的供应，缓解这部分群体的购房压力。

由于大多数的三四线城市，供应大于需求，房价也并不是特别高。反观一二线城市，就业机会多带动人口流入，房价也相对较高，新市民等群体的购房压力较大。因此，不排除将会在一二线这样的大中城市率先实践。

第二条中所提到的“让商品住房回归商品属性”，主要是针对改善性住房需求，不排除是接下来限价等政策松绑的信号，比如取消限价限售、土地价格上限等举措，而且取消限价等情绪已经开始蔓延了，此前市场消息称自然资源部建议各地取消土地限价，并且济南、合肥、成都等城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得，后续不排除房价会出现一波上涨行情。另外，“让商品住房回归商品属性”也将会带来一定的积极影响，既在一定程度上保证了地方的房产税收收入，也有利于提振房地产市场活跃度，给予房企一定的信心。

整体来看，新一轮“房改”将保障性住房地块提升空前，与“十四五”规划基调一致，有利于推动房地产业转型和高质量发展。而且本次改革可以说是一次重磅加持，在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间，市场情绪有望提振，或将会加速地产板块的修复，值得期待。